开酒店如何融资

酒店资本市场自2011年以来表现一直非常强劲。由于利率低，杠杆率高，承销积极，成交量大，长期以来我们看到了非常有利的市场环境。但我们依然需要时刻关注3个问题：市场为什么会变化？什么时候会发生变化？应该做些什么？

1、市场为什么会变化？

所有的信贷周期都是循环往复的。鉴于目前的酒店行业动态，我们可以向后推测我们在循环中的位置。在信贷周期的初期，贷款人非常谨慎。 2008年的金融危机时便是如此，到2013年，市场表现强劲，每一笔交易都是基于过去12个月的承销，几乎没有被踢出商业抵押贷款支持证券池，基本上所有的交易都是可以融资的。到2015年，贷款人开始回拨承销，但交易仍然是高度可投资的。2017年，尽管酒店经营业绩有所改善，但承销业务仍然与2015年相似。

2、什么时候会发生变化？

信贷周期正在以教科书般的方式出现，虽然我们可以长期维持当前环境，但我认为未来几年内它将发生转变。

对酒店行业最大的微观威胁是Airbnb，家庭共享服务是不容低估的。其他酒店市场的威胁包括供应的增加，大规模的建设，酒店改造成本的上升等等，此外，我们还有更多的传统宏观威胁，如由于美联储紧缩，债券市场泡沫即将爆发，4.5万亿美元的资产将被美联储出售造成的低利率等。经济自2009年以来一直稳步增长，但扩张不会永远持续下去。

更细微的观察结果表明，借款人已经习惯了稳定的利率，积极承保提高酒店业绩，反过来，大量的借款已经从低风险、长期的无追索权贷款转移。这种积极的市场趋势长期以来都不可能是永久持续的，心理的转变和借款人行为的相关变化预示着市场的消极演变。当无追索权贷款被认为是理所当然的时候，问题就出现了。

酒店行业面临着20年来最大的风险，但许多借款人对五年追索银行贷款感到满意，因为贷款利率低，结构简单。

鉴于过去八年的市场表现，借款人的情绪是未来的预测指标。当参与者变得自满并低估风险时，金融市场往往会发生变化。利率将保持低位，趋势持续乐观的情况不会持续发生。

3、应该做些什么？

如果你是借款人，请注意在信用周期的拐点借入长期非债务性债务。许多借款人不喜欢与CMBS贷款相关的刚性和结算过程，但是他们会因非追索性债务而高枕无忧。如果贷款是非追溯性的，借款人应该抬高杠杆，否则，借款人应注重低杠杆融资，以避免出现问题。

幸运的是，无追索权债务市场很强劲，最近收窄的贷款机构之间的竞争非常激烈，尽管存在利率上涨的威胁，但利率仍然处于历史低点，可用的杠杆率很高，债券市场运行平稳，推动了CMBS面向客户市场，因为债券投资者和B端买家认识到了CMBS信贷的实力。

贷方在信贷周期中一直很聪明，在下一个周期到来之际，他们会采取正确的行动来降低下一个周期的风险。调整储备结构，资金充足，承销不过度。然而，贷款人也必须认识到，需要减轻贷款文件中的强制性要求。

市场可能会发生变化，但这并不意味着2008年的灾难会重演，考虑到借款人和贷款人在这一周期中相行为相对合理，这个周期会比较健康，无论是或不是，借款人和贷款人都将受益于了解我们在周期中，并准备下一个。

由于在这个周期内借款人和放款人行为相对合理，这可能是一个健康的循环过程。无论事实是否真是如此，了解市场情况将使得借款人和贷款人都受益。

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