张先生这几天正在纠结，其在上海有一处物业正打算进行加盟投资，然而困惑他的是究竟做酒店还是做公寓？

张先生的纠结在如今很多物业持有者中普遍存在，以往投资回报相对合理的经济型酒店是大多数此类投资者的首选，但如今随着长租公寓的崛起，投资更低、回报周期更短的公寓分流了相当比例的投资者。

7月23日，魔方公寓宣布开放加盟，贝客公寓等也正筹划开放加盟，华住等酒店业者则反向开始切入公寓业态以争夺市场，两大业态商战正酣。

投入与回报PK

“数年前，经济型酒店是投资蓝海，很多物业持有者和风险投资者都将目光瞄准经济型酒店，然而随着该类业态项目越来越多，部分一二线市场已饱和，经济型酒店投资回报期越来越长，更多业者开始关注刚崛起的公寓。”徐时宁数月前从华住跳槽到魔方公寓。

贝客公寓创始人兼总经理魏子石认为，经济型酒店对物业的要求高于公寓，很多公寓都是由旧厂房改造但无法满足经济型酒店需求，所以公寓可以有更多的物业选择。

此外，由于国家对青年创业的支持，很多公寓项目可以低价拿到工业用地物业，这样大大节约了成本。《第一财经日报》记者采访魔方、青客、贝客、蘑菇、友社、锦江都城、华住、如家等公寓和酒店业者后了解到，一家100间客房规模的公寓总体投资在500万元左右，每间客房投资约4万多元，同规模的经济型酒店总体投资在700万~800万元，每间客房投资约7万多元，有些升级版的中端酒店的每间客房投入甚至在12万元，比如华住的部分高端产品。即单体经济型酒店要比公寓总体投资高约200多万元。

“公寓的人力成本非常低，一间100间客房规模单店只需要2~3个员工即可，因为这里不需要过多服务，但酒店就需要服务，同规模单个酒店需要20多个员工，因此公寓的人房比（员工和客房数量比例）只有0.02，酒店要0.2，这意味着酒店人力成本比公寓高了10倍。”魏子石告诉记者。

“从加盟条件来看，公寓和经济型酒店的年限都在10年左右，加盟费用也都在20多万~30万元，但经济型酒店的特许加盟管理费占据营业收入的5%~7%，而公寓仅占4%。”刚刚开放加盟的魔方公寓相关负责人徐时宁透露。

不过，酒店的每夜收益会高于公寓。通常经济型酒店的REVPAR（每间可销售房平均收入）在150元左右，而公寓该数字可能仅100元不到。

位于上海的分散式公寓蘑菇公寓联合创始人龙东平告诉记者，目前蘑菇公寓每间房的投入不超过1万，由于其租赁的房屋本身都具备装修，因此其回报周期在1年左右。

诸多公寓和酒店业者反映，公寓公共区域成本低且水电费由住客自行承担，因此公寓的营运成本比酒店低很多，且公寓的空置率通常小于5%，而酒店可能有20%空置率，加之酒店整体投资和人力成本等因素，所以经济型酒店目前投资回报期在5年以上，毛利率约40%，而公寓投资回报期为1~3年不等，毛利率高于40%。

也有业内人士并不认可这个观点，认为分散式公寓目前前期投入很小，很容易扩张。但是分散式公寓的管理成本较高，空置率也不低，目前上海分散式公寓几乎没有盈利。

争夺加盟商与酒店反击战

长租公寓吸引了一批物业持有者关注，很多开发商愿意与其合作。

“这些有品牌的公寓未来可能不仅有租赁价值，我们还可以合作衍生出更多的服务来产生服务溢价，这个是我们看重的。”某房企高层告诉《第一财经日报》记者。

由于经济型酒店对于物业要求高，此外有品质的经济型酒店对于物业租金也会提出苛刻条件，因此更多开发商选择与这些新兴的公寓合作。比如东渡国际在上海就给you＋公寓提供了物业，形成了互补合作。

然而，这对于经济型酒店并非好事。“这几年随着经济型酒店成本上升、房价下滑，生意越来越难做，因此加盟者也在犹豫要不要进入这个市场，此时公寓业态的出现的确分流了一部分加盟商，对酒店业者产生扩张影响。”一位长期在维也纳酒店担任管理层的人士坦言。

“我现在选择进入行业当然会看投资回报，所以公寓和酒店还挺让我纠结的。其实关键还要看地段，优势商圈就更适合做酒店，其收益非常高。但偏远地段或接近办公区域的项目可能就要重点考虑公寓了。”加盟商张先生如是说。

不过经历了风风雨雨的酒店业者们也不是“省油的灯”，在公寓抢夺加盟者的同时，酒店业者也在反向切入公寓市场。

记者采访获悉，目前华住正在进行内部创业项目城家公寓，此前华住已推出了带有公寓功能的酒店。而亚朵酒店已一度试水了一家公寓。锦江都城则表示未来可能考虑尝试公寓业态。

“其实酒店在选址方面会比公寓更灵活，比如公寓一定要在地铁沿线、办公区域等特殊地带才有生意，但酒店没有这么多选址方面的束缚。加上部分酒店业者已开始尝试切入公寓业态，所以这场商战还有得打。”锦江都城COO李予恺指出。

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