每经记者区家彦发自广州

在广州的中央商务区（CBD）珠江新城，随着地产商的大力推动，区域内国际品牌五星级酒店正面临井喷式供应。

《每日经济新闻》记者发现，珠江新城目前建设中的国际品牌五星级酒店至少有7家，加上存量，预计两三年后将超过12家，房间总量较目前增长一倍以上。

与之相对，在整体经济回落和限制“三公消费”的影响下，中国酒店业整体经营状况持续下滑，高端酒店正面临严峻的市场考验。

中国酒店投资人联盟秘书长安强向记者表示，随着新项目陆续入市，珠江新城五星级酒店或将出现严重过剩，最终导致入住率大幅下降。

供应井喷恐加剧入住率下滑

凤凰网房产的统计数据显示，目前珠江新城在建的国际大品牌五星级酒店共有7家，分别为广州朱美拉酒店、广州康莱德酒店、广州富力柏悦酒店、嘉裕万豪酒店、周大福中心（东塔）、猎德村与香港合和集团合作开发的临江酒店，以及恒大地产珠江新城地王将引入的国际品牌酒店。

据统计，珠江新城目前已开业的国际品牌五星级酒店包括富力丽思卡尔顿、富力君悦、国金中心四季酒店、云来斯堡酒店以及合景泰富W酒店，合计提供约1860套客房。如果加上在建的7个项目，以及即将启动的冼村和谭村旧城改造项目也都规划有超五星级酒店，珠江新城将成为广州乃至华南国际品牌五星级酒店集中地。

与新增供应井喷相对应的是，广州五星级酒店出租率却在下滑。中国旅游饭店业协会公布的调查数据显示，2013年上半年，广州市五星级酒店平均房价为765元，较2012年同期降低20元；平均出租率为68%，较2012年同期下降3个百分点；平均客房收入同比减少8.2%，平均餐饮收入同比减少9.3%，平均会议收入同比减少12.7%，平均总营业收入同比减少7.3%。

安强向《每日经济新闻》记者表示，2013年中国酒店业整体经营状况出现下降，一方面是由于“三公消费”受限后，酒店和餐饮的会议消费急剧下滑，另一方面，经济回落导致整体消费市场走低也是重要原因。

广州某五星级酒店营运经理透露，珠江新城部分经营时间较长的五星级酒店能达到60%～70%的入住率已经相当不错，一些新开业的豪华酒店入住率更低至30%以下，随着“三公消费”骤减，公务宴请也大幅减少，导致酒店整体收入下滑明显。

“按照珠江新城的新增国际品牌五星级酒店供应量计算，未来2～3年内，客房总量将较目前增加一倍以上，在中国酒店业经营状况整体下滑的背景下，未来几年客源翻倍增长的可能性微乎其微，这也意味着高端酒店的市场供应量或将出现严重过剩。”安强表示，如果说目前珠江新城理想入住率为70%，那么两三年后入住率能有40%已经很不错。

地产商投资热情不减

记者发现，尽管面临供过于求的风险，地产商投资五星级酒店的热度却未减。相关机构的研究报告显示，近年来广州新建和待建的五星级酒店中，有超过85%以上的项目是由房地产开发商投资的，酒店已成为继住宅与写字楼后，广州众多大型地产开发商热衷开发的项目之一。

以现任珠江新城地王为例，该地块由恒大地产于2012年夺得，折合楼面地价高达32967元/平方米。恒大方面表示，地块将打造成一个填补广州乃至华南空白的超五星级顶级酒店。

楚睿商业策划营运机构董事长黄文杰向《每日经济新闻》记者透露，根据行业经验，普通的五星级酒店回收初始投资大概需要7～8年，对于国际品牌的五星级酒店而言，由于其需要支付较高的管理费，回报期更长，甚至需要10～15年。

“对于很多开发商而言，投资五星级酒店并非追求经营回报，一方面，他们希望通过长线持有享受土地的不断增值，另一方面，由于这类型物业受到资本市场欢迎，不仅有利于对外融资，也能增加账面价值。”黄文杰表示。

然而，由于超高端酒店前期建设动辄需要数亿元资金，且回报周期至少在10年以上，这背后隐藏的风险不可小觑。黄文杰表示，由于酒店需要占用大量现金流，如果经济低迷，酒店收入持续下行，将对开发商资金链造成极大的负担，最终或导致管理方甚至开发商退场。

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