为何富豪这么爱投资酒店？

来源：策划人朱金科 侵删

香港的李嘉诚家族拥有索菲特大酒店、北京东方君悦大酒店，马来西亚富豪郭鹤年家族的嘉里集团拥有香格里拉酒店；

台湾的信义房屋集团周俊吉家族也在马来西亚沙巴买下无人岛，预计投资上百亿台币跨足观光产业。全联董事长林敏雄也宣布，他投资超过200亿元要盖四季酒店。

问题来了，为何富豪这么爱投资酒店？

剧烈通膨下，资金不断缩水，房地产仍是强势标的。在疫情下，人们改变消费及工作型态转向线上，各地的实体商办、店面逐渐式微，住家则是持续在高需求上。

那投资酒店呢？要怎么评估能不能投资、如何进场？请仔细研读本文！

壹、投资酒店，要评估这些事情

首先是土地与建筑物。

土地及建筑物简言之就是房地产，要知道这个物业的地产是自有或租赁。

很难讲哪一种方式较好，但如果在房地产长期看涨的地方，持有房地产能在经营酒店的过程中让土地持续增值，经营得越好、土地的价值会提的更高。

就像只要麦当劳、星巴克的所在地，不管本栋楼、隔壁店面都会涨价，只要带来人潮及消费，房地产的价值就会提升。

反之，若是在土地价值没有太多前景、土地处在高点的地方，以租赁的轻资产方式经营会是比较合适的做法，主要赚取酒店经营的利润、管理财，未来出售时的品牌也可以估价。

土地价值不断上升的市场，值得同时拥有土地及建筑物。

其次是酒店的品牌与管理。

自创品牌是个挑战，虽然营收无需分润，但市场营销及通路需要花费较大的经营功夫，方方面面都要具备，才能从零到有打造一个品牌。

挂牌加盟一个成熟品牌的方式可以缩短这段路程，市面上看到的国际品牌如君悦Hyatt、万豪Marriott等系统。

一家新的酒店在建设完整的系统上直接用在你要开的酒店上，省掉初期的建设、品牌塑造、市场营销及客房管理等。

如果是较大的国际品牌还可直接串连其品牌客户忠诚机制，让全球的客户透过会员机制可以推销、引导旅客进驻，虽营收会被抽成，但至少在公司运作的过程中有专家帮你看着，确保这盘生意的营运没有问题。

再次是竞争对手与伙伴。

OTA（online travel agency）线上旅游平台，如携程、去哪儿、小红书、Agoda、 Booking.com等全球巨型的平台商，拥有可观的会员数，也有各自的会员机制及回馈方案，吸引更多旅客至其平台订房、消费，也提供其他服务（如订车、保险、飞机票、旅行团、订餐厅等）。

面对线上订房平台与共享经济模式（Airbnb）的挑战，酒店经营者能否稳定在产业中主导的位置？

酒店业者应制定会员忠诚计划与OTA的竞合策略：

OTA整并各种旅游资源，在OTA平台多元蓬勃发展下，酒店与之合作能借助其曝光度市场营销，更能触及全球性，多元客层、增加通路、精简人力、甚至藉由 OTA 多元服务补足酒店未提供产品等，对酒店皆为正面影响。

但对OTA依赖的程度越高也造成酒店与其对等关系渐渐失衡，OTA佣金提高更是酒店一大痛点。

OTA与酒店存在价格竞争，而酒店透过强化会员机制、结合酒店内部资源（如餐饮）与 OTA 抗衡。双方处于一个动态的平衡。

然而综合各项结果，两者的合作模式多于竞争模式。若酒店要避免过度依赖OTA，应透过改善商业模式和经营策略来稳定自身在产业中的地位。

如强化官网或发展会员制、建立品牌价值、与顾客建立更紧密的关系，以服务和回馈将顾客转化为酒店直接经营的回头客。

酒店集团或联盟这件事情大者恒大，找到与自己酒店产品合适的伙伴很关键。

贰、富豪投资酒店除了获利，背后的原因及产生的价值还有⋯

富豪投资酒店，获利只是一方面，还有以下几种“隐藏价值”：

1、Legacy世代的传承

相较于其他动产，不动产的保存是更稳定且安全的，受到时间或社会情势的影响也相对小。此外，酒店除了作为不动产，也可以是现金流的来源，更有品牌的附加价值。酒店的传承，不只是留下财产，同时也给予了地位和声望，作为世代传承的载体是最合适的选择。

2、Quality旅游及生活品质

酒店是平时的休闲选择，像是买了一栋可以赚钱的别墅。想象一趟家族旅游，或是亲朋好友来访的时候。

你以老板的身份在自己的酒店接待客人，除了省下选择地点的麻烦，更增加一种回家的亲切感，并自然而然多一个话题。

不一定只为获利，经营酒店可以从中有其他生意产生，生活品质也会因此提升。

3、Profit短期现金流长期土地升值效益

酒店生意跟纯粹房地产的租赁，多了一个每日的现金流，客户check in, check out、餐厅营收，都是很不错的现金流，也鲜少有厂商欠款的问题，是个收现金的高级事业。

4、地位象征及社交用途

近年来，中介或相关职业普遍被黑化，有相当的资产却没有明确的社会定位。当你成为酒店股东，把资产实质化，成为一个看得见摸得着的地位象征，提升在社交场合上自己的定位。

美国投资大师华伦巴菲特的名言“别人贪婪，你要恐惧”，事实上“别人恐惧时你可以贪婪”，目前全球酒店投资正处于这样的状态。

此时进场可以挑到好或、好价，惟须慎选、做好评估，确保自己投入的资金有朝一日一日能让自己挤身超级富豪之列，传家传子。

结语

对于富豪来说，持有房地产能在经营酒店的过程中让土地持续增值，经营得越好，土地的价值越高。

自创酒店品牌是个大挑战，挂牌可以缩短创业路程，若是较大的国际品牌还可直接串连客户忠诚机制。酒店除了作为不动产投资，除了可以保有现金流的来源，同时也给予了拥有人地位和声望，适合作为世代传承的载体。